园区开发融资新模式播

1、融资渠道

通常情况下，产业地产商或园区运营商都是依靠自有资金进行投资。一方面园区的土地成本较低，投资规模不大，大多数企业还是能承担得起；另一方面，由于园区市场化程度不高，规模也不大，企业投资相对比较保守，对于融资渠道的需求并不强烈。还有一个重要原因，园区项目的回款周期其实远远比地产要快，而且目前很多地方也并没有要求销售回款进入监管。所以，除了自有资金，大多数还是从银行贷款，以开发贷或项目贷等形式，主要用途是工程款和土地款的滚动。甚至出现了部分空手套白狼的项目，通过打着预招商的牌子收取客户资金，来支付土地款和工程款，极其不规范，风险极大。

传统的房地产行业是资金密集型，对于资金需求量大，所以融资花样繁多。房地产私募股权基金是前几年房地产市场中比较常见的融资渠道。但是随着基金备案的严格，对于资金进入房地产的资金也有诸多限制，这块业务也受到了很多的影响。根据清科研究中心统计数据显示，2021年上半年中国私募股权投资市场共新募集1941只基金，数量同比上升58.2%。披露募集金额的1940只基金共募得4547.74亿元人民币，同比上升6.9%。然后，房地产投资基金募集数量只有18只，占比0.9%；募集金额只有区区165.73亿元人民币，占比3.6%。

2、有限合伙

由于房地产私募股权基金在备案、托管和募集上都存在问题。而且基金还不得涉及保本和保收益的安排，这对很多投资者也不能接受。于是，很多人开始寻找替代方案，并放弃基金备案，直接用有限合伙来进行投资放款。

有限合伙企业其基本结构为由普通合伙人（GP）和有限合伙人（LP）构成， 其中普通合伙人负责合伙事务的执行, 有限合伙人则主要负责对有限合伙企业投入资金, 但不参与合伙事务的执行, 且对外不得代表有限合伙企业。而在责任方面, 普通合伙人对有限合伙企业债务承担无限连带责任, 有限合伙人以其认缴的出资额为限对有限合伙企业债务承担有限责任。

持股架构为“投资者-》有限合伙企业-》项目公司”

具体来说，首先由投资者设立有限合伙企业，再由合伙企业与开发商/运营方共同出资设立项目公司，项目公司参与土地竞拍，然后有限合伙以股东借款的方式给项目公司提供资金，获得土地并开发建设。待有销售回款后优先偿还股东借款，到期后由第三方回购有限合伙在项目公司股份实现退出。投资者既可以获得股东借款的利率，还可以获得股本的收益。

如果以上方案可行，这同样可以适用于园区开发领域。虽然目前还未看到成功案例，但不失为一种创新尝试。